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核心观点

事件：“十五五”规划纲要提出“加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居”，并从“完善住房保障体系”、“推动房地产市场平稳健康发展”两部分详细阐述。

住房保障体系：1）在保障房方面，“十五五”规划提出“优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”。我们认为按照“以人定房”，保障房主要满足具有住房困难人群的居住需求，并有望通过不同的保障房类型满足最基础住房需求、基本住房需求和阶段性住房需求。

2）在住房公积金方面，提出“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度”。我们认为公积金覆盖范围有望扩大，公积金贷款有望放松，如公积金贷款额度提高、公积金贷款利率下降等。

房地产新模式：1）在基础制度方面，“十五五”规划提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售”。我们认为此次提出“开发项目公司制和融资主办银行制”或为城市房地产融资协调机制的进一步延申，此项制度有望将房地产行业的风险构成由房企细化至项目，有望减小单一项目对房企和房地产行业整体的风险影响。在此基础上，未来房企的经营有望向城市或项目公司细化侧重。2）在供应管理方面，提出“合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。充分赋予城市政府房地产市场调控自主权”。按照“以人定房”，主要根据人口居住需求适当供应住房；按照“以房定地”，主要根据需要建设的住房和需要去化的住房适当增加或减少土地供应，以调节楼市的动态平衡。3）在存量盘活方面，“推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”。按照目前现房销售表现计算，截至2025年12月末全国待售商品房去化周期为29.97个月，盘活存量房有望降低楼市整体去化周期。

高水平居住：1）在改善性住房供给与“好房子”方面，“十五五”规划提出“因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。改善性住房具有居住条件相对较好、房屋价格相对高、所处环境相对好的特点，市场化程度更高，并擅长通过品质吸引居民。2025年3月，住建部发布国家标准《住宅项目规范》的公告，从多方面提高房屋建设标准。2）在住房租赁和全生命周期管理方面，提出“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。建立房屋全生命周期安全管理制度”。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》指出当前全国租房人口近2.6亿。目前租赁住房市场以个人出租为主，机构等规模化长租公寓为辅，因此庞大的租赁市场需要规范化、市场化、专业化行业的发展。

投资建议：“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展，包括加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居等，主要侧重住房制度、新模式、高水平居住等三个方面。行业整体有望从过去的快速发展转变为高质量发展，并从房屋供应、公积金制度、基础制度、供应与存量管理、住房租赁、全周期管理等多个维度实现。

随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：

绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

风险提示：全球和中国宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；人口增速不及预期的风险；城镇化发展不及预期的风险；物价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险。

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