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新房：1-2月核心30城新房成交金额同比-33%，成交均价同比-0.8%。

1）2026年2月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为1,104亿元，同比-37.7%，环比-40.0%；其中北上广深杭蓉成交金额523亿元，同比-41.2%，环比-47.7%，余下二线24城成交金额581亿元，同比-34.2%，环比-31.0%。

2）2026年1-2月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额为2,946亿元，同比-32.7%；其中北上广深杭蓉成交金额1,522亿元，同比-35.7%，余下二线24城成交金额1,423亿元，同比-29.2%。

3）2月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为22,031元/㎡，同比+1.9%，环比-10.6%；其中，北上广深杭蓉成交均价41,567元/㎡，同比+18.5%，环比-1.3%，余下二线24城成交均价为15,484元/㎡，同比-0.8%，环比-6.2%。

4）1-2月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交均价为23,592元/㎡，同比-0.8%；其中，北上广深杭蓉成交均价41,937元/㎡，同比+7.1%。

5）1-2月新房成交均价：北京55,217元/㎡，同比+1.5%；上海75,908元/㎡，同比-2.5%；广州32,419元/㎡，同比-0.1%；深圳68,553元/㎡，同比+14.0%。

二手房：1-2月核心15城二手房成交面积同比-3.6%。

1）2026年2月光大核心15城二手住宅成交面积为757万㎡，同比-24.2%，环比-42.3%；其中一线城市成交面积为247万㎡，同比-29.6%，环比-47.4%，余下二线城市成交面积为509万㎡，同比-21.3%，环比-39.4%。1-2月，光大核心15城二手住宅累计成交面积为2,067万㎡，同比-3.6%；其中一线城市成交面积为718万㎡，同比-6.9%，余下二线城市成交面积为1,350万㎡，同比-1.8%。

2）2026年2月，光大核心10城二手住宅成交均价为21,186元/㎡，同比-12.5%，环比-6.2%；其中，一线城市成交均价为31,039元/㎡，同比-12.4%，环比-3.4%，余下二线城市成交均价为14,846元/㎡，同比-10.1%，环比-2.5%。1-2月，光大核心10城二手住宅累计成交均价为22,071元/㎡，同比-10.4%；其中，一线城市成交均价为31,764元/㎡，同比-10.6%，余下二线城市成交均价为15,082元/㎡，同比-9.2%。

3）1-2月二手成交均价：北京26,025元/㎡，同比-7.7%；上海34,110元/㎡，同比-12.9%；广州23,071元/㎡，同比-16.1%；深圳53,755元/㎡，同比-7.9%。

投资建议：2026开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等。2）公募REIT积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港等。

3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。

风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险等。

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